모기지 이자 세금
주택 대출 이자에 대한 공제제한
Home Mortgage Interest Deduction Limitation
주택을 소유함으로써 세금보고시 모기지론에 대한 이자 부분은 세금감면 대상입니다.
하지만, 감면 대상이란 것만 알고 계시지 자세한 내용을 알고 계신 분들은 많지 않습니다.
세무 프로그램도 단순 입력으로 계산이 되어지지 않은 경우가 많아 주의가 필요합니다
오늘은 모기지론 이자와 관련한 세법중 Mortgage Limitation에 관하여 알아보겠습니다.
2017년 세금 절감 및 직업법 (TCJA)은 개인 소득세를 변경하여 주택 대출 공제 한도를 낮추고 과세 소득에서 공제할 수 있는 금액을 제한했습니다.
TCJA 이전에는 주택 대출 이자 공제 한도가 최대 $1백만불이었습니다. 그러나 현재는 대출 한도가 $750,000불로 변경되었습니다. 2024세금 연도에는 공동으로 신고하는 기혼 커플, 단독 신고자 및 가장은 최대 $750,000까지 공제할 수 있습니다. 별도 신고하는 기혼자는 각각 최대 $375,000을 공제할 수 있습니다.
국세청에서 제시하는 가이드라인입니다
https://www.irs.gov/publications/p936
- 주택 담보 대출 보험료(Mortgage insurance premiums)에 대한 공제 항목은 만료되었습니다. 이제 이 공제를 요청할 수 없습니다.
- 주택을 담보로 한 대출 이자(Home equity loan interest- 흔히 HELOC (Home Equity Line of Credit))를 공제할 수 있는 경우, 대출 금액이 주택 구매, 건설 또는 주택의 큰 개조에 사용되었을 때만 가능합니다.
- 주택 담보 대출 이자(Home mortgage interest)는 최대 $750,000 ($375,000인 경우 결혼 세금 분할)의 대출 잔액에 대해 공제할 수 있습니다. 그러나 2017년 12월 16일 이전에 발생한 대출에 대한 이자를 공제하는 경우 더 높은 한도가 적용됩니다.
주택 대출 이자 공제를 받을 수 있는 여러 종류의 주택 대출이 있습니다. 이에는 주택을 구매하거나 건설하거나 개량하는 데 사용되는 주택 대출뿐만 아니라 홈 이퀴티 대출, 홈 이퀴티 신용 대출 (HELOCs) 및 두 번째 모기지도 자격이 있을 수 있습니다.
또한 주택을 재금융 한 후에도 주택이 대출을 담보로 한 경우에 대출금을 주택 구매, 건설 또는 개량에 사용했다면 주택 대출 이자 공제를 사용할 수 있습니다.
본집의 대출 이자 귀하의 주요 거주지는 집, 공동주택, 아파트, 콘도, 이동식 주택, 유람선 또는 기타 부동산이 될 수 있습니다. 재산이 잠자는 곳, 요리 공간 및 욕실과 같은 기본 생활 시설이 없다면 이 공제를 받을 수 없습니다. 그리고 이 대출의 이자 지불을 공제할 때 담보로 나열되어야합니다.
또한 이혼 후 전 배우자의 주택 지분을 사기 위해 대출을 받은 경우에도 이 공제를 사용할 수 있습니다.
두 번째 주택의 대출 이자 당신은 해당 대출의 담보로 나열된 두 번째 주택에 대한 대출에 대한 이 세금 공제를 사용할 수 있습니다. 두 번째 주택을 임대하는 경우 추가 주의 사항이 있습니다. 그 주택에서 14일 이상 또는 임대 기간의 10% 이상을 거주해야합니다. 여러 개의 두 번째 주택이 있는 경우 한 곳에 대해서만 이자를 공제 할 수 있습니다.
홈 이퀴티 대출의 대출 이자 홈 이퀴티 대출은 주택 자산에서 빌린 한꺼번에 받는 대출입니다. 이자 지불이 자격을 받으려면 그 돈을 주택 구매, 건설 또는 주택을 “중대하게 개선”하는 데 사용해야합니다. 그 돈을 차량 구매 또는 신용 카드 빚 갚기와 같은 다른 용도로 사용하는 경우 이자 지불이 공제되지 않습니다.
귀하의 모든 대출이 연중 항상 다음 세 가지 범주 중 하나 이상에 속하는 경우, 해당 대출에 대한 이자를 모두 공제할 수 있습니다. (한 대출이 두 가지 이상의 범주에 해당하는 경우 해당 범주의 각 채무를 해당 범주 내 다른 채무에 추가하세요.) 귀하의 한 대출 이상이 이러한 범주에 속하지 않는 경우, 본 출판물의 제 2부를 사용하여 공제할 수 있는 이자 금액을 계산하십시오.
이 세 범주는 다음과 같습니다.
- 1987년 10월 13일 이전에 대출한 대출 (할아버지 빚이라고 함).
- 1987년 10월 13일 이후 2017년 12월 16일 이전 (아래의 약정 예외 참조)에 귀하(또는 배우자가 공동 제출하는 경우)가 주택을 구입, 건설 또는 주택을 실질적으로 개선하기 위해 대출한 대출 (주택 취득 부채라고 함)이지만, 이 대출 및 할아버지 빚이 2023년 전체 기간 동안 100만 달러 이하이거나 ($50만 달러 이하인 경우 결혼 세금을 분할하는 경우).
- 예외: 2017년 12월 15일 이전에 주택 구매를 위한 서면으로 결정된 계약에 따라 2018년 1월 1일 이전에 주택을 구매하기로 결정한 세무자는 2018년 4월 1일 이전에 해당 주택을 구매한 것으로 간주됩니다.
- 2017년 12월 15일 이후 귀하(또는 배우자가 공동 제출하는 경우)가 주택을 구입, 건설 또는 주택을 실질적으로 개선하기 위해 대출한 대출 (주택 취득 부채라고 함)이지만, 이 대출 및 할아버지 빚이 2023년 전체 기간 동안 75만 달러 이하이거나 ($37.5만 달러 이하인 경우 결혼 세금을 분할하는 경우). 두 번째 및 세 번째 범주의 달러 한도는 주된 주택과 두 번째 주택에 대한 합산 대출에 적용됩니다.
Part I Qualified Loan Limit
| 1. | Enter the average balance of all your grandfathered debt. See the line 1 instructions | 1. | |
| 2. | Enter the average balance of all your home acquisition debt incurred after October 12, 1987, and prior to December 16, 2017. See the line 2 instructions | 2. | |
| 3. | Enter $1,000,000 ($500,000 if married filing separately) | 3. | |
| 4. | Enter the larger of the amount on line 1 or the amount on line 3 | 4. | |
| 5. | Add the amounts on lines 1 and 2. Enter the total here | 5. | |
| 6. | Enter the smaller of the amount on line 4 or the amount on line 5 | 6. | |
|
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| 7. | Enter the average balance of all your home acquisition debt incurred after December 15, 2017. See the line 7 instructions | 7. | |
| 8. | Enter $750,000 ($375,000 if married filing separately) | 8. | |
| 9. | Enter the larger of the amount on line 6 or the amount on line 8 | 9. | |
| 10. | Add the amounts on lines 6 and 7. Enter the total here | 10. | |
| 11. | Enter the smaller of line 9 or line 10. This is your qualified loan limit | 11. |
Part II Deductible Home Mortgage Interest
| 12. | Enter the total of the average balances of all mortgages from lines 1, 2, and 7 on all qualified homes. See the line 12 instructions |
12. | |
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| 13. | Enter the total amount of interest that you paid on the loans from line 12. See the line 13 instructions | 13. | |
| 14. | Divide the amount on line 11 by the amount on line 12. Enter the result as a decimal amount (rounded to three places) | 14. | × . |
| 15. | Multiply the amount on line 13 by the decimal amount on line 14. Enter the result. This is your deductible home mortgage interest. Enter this amount on Schedule A (Form 1040) | 15. | |
| 16. | Subtract the amount on line 15 from the amount on line 13. Enter the result. This isn’t home mortgage interest. See the line 16 instructions | 16. |
위에 표는 IRS에서 제시하고 있는 Mortgage Interest Limitation Worksheet입니다.
쉽게 요약하자면 2018년이후에 받은 모기지 론 중에 $750,000을 넘는다면 그에 이자에 대한 공제는 제한시킨다입니다.
위에 표에 따라 계산을 하여 공제 가능한 금액을 Schedule A 항목에 넣게 됩니다.
하지만 위에 표를 이해하는 것도 어려울 수 있으며 복잡한 상황이 있을 수도 있기 때문에 여기서는 간단히 몇가지 예로 설명해 보고자 합니다.
예) Mortgage Origination in 2022. Jan 1 2023 Loan Balance 850,000 and Dec 31, 2023 balance $820,000. Mortgage Interest Paid in 2023 $20,000 이라고 가정한다면
Average Balance는 $835,000이 될 것이며( ($850K+$820K)/2)
공제 가능한 이자는 $ 20000 X $750,000 / $ 835,000 = $17,964 가 될 것입니다.
예) 위 예제중 Loan을 받은 시기가 만약 2017년 12월 16일 전이라면 $1,000,000까지 허용하기 때문에 내신 $20,000이 전부 공제 가능하게 됩니다.
요약.
1987년 10월 13일 이전에 발행된 모기지에는 한도가 없습니다. 이것은 납세자가 세금에서 어떤 모기지 이자 액도 공제할 수 있음을 의미합니다. 1987년 10월 13일부터 2017년 12월 16일까지 발행된 모기지 및 2018년 4월 1일 이전에 판매된 주택은 최초 100만 달러의 모기지 이자($500,000 이혼한 사람들을 위한 모기지)를 공제할 수 있습니다. 후자의 경우, 판매 계약은 2017년 12월 15일까지 체결되어야 하며, 2018년 4월 1일 이전에 체결되어야 합니다.
이때 주의 할 점은 1098 형식에 그해 지출한 이자와 현재 남은 모기지 발란스가 나오는데 보통 1월 1일 발란스가 나오고 12월 31일 발란스가 나오지 않는 경우가 많아 평균 발란스를 구해야 할때 손해를 보는 경우가 종종 있습니다. 그래서 꼭 12월 31일 발란스를 따로 회계사에게 제출하거나 본인 계산시 꼭 넣어 조금이라도 더 혜택을 끌어 올릴 수 있도록 해야 할 것입니다
주 정부 계산은 또 각 주마다 다를 수가 있습니다. 연방정부의 룰을 채택하는 주도 있고 다르게 적용하는 주도 있습니다. California의 경우는 $750,000가 아닌 $1,000,000이 상한선으로 만약에 California에 거주를 하신다면 연방정부과 주정부 이자 공제 금액을 각각 다르게 처리 하셔야 합니다.
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