Cost Segregation

감가상각(Depreciation)에 대해서는 어느정도 이해를 하고 계시리라 믿습니다.

쉽게 풀어 설명하자면 자산의 가치는 시간이 지나므로 떨어지게 되는 것을 일정한 방식을 통해 비용처리 하는 것으로 이해하시면 될 것 같습니다.

보이지 않는 비용을 처리하는 것이기 때문에 잘 이용하면 세금 절세에 있어 상당히 유용하게 사용될 수 있는 장점이 있습니다.

예를 들어 렌트를 주는 집이 있다고 가정해 봅니다. 보통은 레버리지를 이용하여 모기지 론을 받기도 하지만 쉬운 설명을 위해 모기지 없이 구입하였다 가정해 보겠습니다. 또한 감가상각을 위해서는 땅과 빌딩으로 나누어야 하지만 여기서는 그냥 계산이 쉽게 전체를 감가상각하는 것으로 하겠습니다

40만불 하는 콘도로 1년 임대수익으로 4만불을 받았다고 가정하고, 세금 및 각종 비용으로 3만불을 썼다고 가정해봅니다. 그렇다면 원래 렌트 수입은 만불이 될것입니다

이때 감가상각을 27.5년으로 한다면 대략 1년에 $14,500을 비용 처리를 할 수가 있습니다. 그렇다면 수입은 만불이 아닌 -$4,500이 되어 수입이 아닌 손해가 생기게 된다는 것이지요.

만불에 대해 수입을 보고하여 세금을 내어야 했는데, 오히려 합법적인 방법으로 손해가 나는 것으로 보고가 되어집니다.

이렇게 감가상각은 굉장히 유용한 방법이긴 합니다. 그렇다면 27.5년으로 하지않고 1년차에 한꺼번에 비용차감을 한다거나 5년, 혹은 7년으로 줄일수 있다면 상황에 따라 나에게 도움이 되는 경우가 생길 수가 있을 것입니다.

이때에 나오는 것이 바로 Cost Segregation 즉 비용 분류란 방법이 있습니다. 이에 따라 Cost Segregation에 대해 한번 알아 보고자 합니다.

물론 이것을 위해 외부업체를 이용한다면 비용도 추가로 발생할 수도 있고, 또한 일반 감가상각을 하더라도 수입이 나지않는다면 추가로 비용을 발생 시킬 이유가 없으므로 굳이 해야할 이유는 없지만 알아 두면 혹시 나에게 그런 상황이 생길때 합법적으로 사용할 수 있다는 장점이 있으니 오늘은 간략하게 Cost Segregation이 무엇인지에 대해 알아보고자 합니다

Cost Segregation-비용 분류란 무엇인가?

비용 분류 연구는 자산을 더 작은 부분으로 나누어 감가상각을 빠르게 진행하여 세금을 줄이고 현금을 더 많이 확보하기 위한 상세한 분석입니다. 이 연구는 자산을 정확하게 분류하여 더 나은 감가상각 일정을 마련할 수 있게 해줍니다.

자산의 감가상각과 사용 수명 이해하기

모든 부동산에는 다양한 자산이 포함되어 있으며, 각각의 자산은 기대되는 사용 수명이 다를 수 있습니다. 예를 들어, 대리석으로 된 바닥재는 카펫 바닥재보다 더 오래 사용할 수 있을 것으로 예상됩니다. 세법은 자산의 예상 사용 수명을 기준으로 자본 지출을 경비로 처리하는 방법을 안내합니다. 수정된 자산 비용 회수 시스템(MACRS)을 사용하여 비거주용 부동산의 기본 MACRS 클래스 수명은 39년이며, 거주용 부동산의 경우 27.5년입니다. 비용 분류 연구가 수행되지 않으면 자산은 일반적으로 부동산 유형에 따라 39년 또는 27.5년에 걸쳐 감가상각됩니다. 앞서 예로 든 것처럼, 대리석 바닥재의 경우 더 긴 감가상각 수명이 합리적일 수 있지만, 카펫 바닥재에는 적합하지 않을 수 있습니다.

건물 자산의 감가상각 분류

비용 분류에서는 엔지니어가 건물에 포함된 다양한 자산을 식별하고, IRS에서 승인한 가격 가이드를 사용해 각 자산에 비용을 할당합니다. 그런 다음, 이러한 비용은 감가상각 자산 클래스 수명에 따라 다른 카테고리로 분류됩니다. 기본 건물이나 “외곽” 자산은 부동산의 기본 MACRS 감가상각 기간을 따르지만, 많은 자산은 더 짧은 감가상각 기간으로 이동할 수 있습니다.

예를 들어:

5년 자산: 카펫 바닥재, 조리대, 휴게실 싱크대, 캐비닛, 장식 몰딩, 특수 조명, 전용 콘센트, 소화기 등
7년 자산: 사무용 가구
15년 자산: 배수관, 주차장, 조경, 야외 수영장, 보호용 볼라드, 인도 등
이렇게 자산을 더 짧은 감가상각 기간으로 분류하면, 세금을 절약하고 현금 흐름을 증가시킬 수 있습니다.

이러한 자산을 더 짧은 수명 카테고리로 분류함으로써 자산을 더 빨리 감가상각할 수 있으며, 이는 세금 절감과 현금 흐름 증가로 이어집니다.

비용 분류 연구를 스스로 할 수 있을까?

비용 분류의 개념은 비교적 쉽게 이해할 수 있지만, 많은 사람들은 비용 분류 연구를 수행하는 것이 또한 쉽다고 생각합니다. 그러나 질 높은 비용 분류 연구는 간단한 작업이 아니며, 훈련된 엔지니어의 기술과 경험이 필요합니다. 즉 보통 Cost Segregation을 하기 위해서는 위부 업체를 선택해 진행을 하게 됩니다. 이때 비용이 발생할 수있으므로 비용대비 효과를 따져봐야 합니다.

전문 엔지니어의 역할

엔지니어들은 건설 방법과 관련 비용에 대한 지식을 바탕으로 프로젝트 현장을 꼼꼼히 조사하며 가능한 모든 자산을 세밀하게 파악합니다. 현장 방문 동안 엔지니어들은 부동산의 고유한 세부 사항에 대한 포렌식 분석을 수행합니다. 그런 다음 자산들은 “분류”되어 비용이 할당되고, 최종적으로 적절한 수명 클래스 카테고리에 배치됩니다. 연구 결과는 세금 및 기술적 관점에서 분석되어야 하며, 정확성을 완전히 확보하고 IRS 규정을 준수해야 합니다.

IRS의 비용 분류 지침

사실, IRS의 비용 분류 감사 기술 가이드에는 13개의 “비용 분류 연구의 주요 요소”가 나열되어 있습니다. 첫 번째 요소는 “전문성과 경험을 가진 개인에 의한 준비”이며, 가이드는 다음과 같이 명시하고 있습니다: “… 건설 엔지니어가 수행한 연구는 엔지니어링이나 건설 배경이 없는 사람이 수행한 연구보다 더 신뢰할 수 있습니다.” 부동산 전문가가 아니라면, 외부업체를 통해 진행을 해야 좀 더 감사의 위험에서 벗어 날 수 있다는 의미 입니다.

감가상각은 새로운 비용 공제를 생성하나요?

자산을 더 짧은 수명 범주로 이동하는 것은 새로운 공제를 만들지 않습니다. 대신, 공제를 빨리 받을 수 있게 해주는 것입니다. 이렇게 하면 세금 혜택을 더 빨리 받을 수 있어서, 돈의 가치를 더 잘 활용할 수 있습니다.

감가상각 조사를 수행하는 가장 적절한 시기는 언제인가요?

이상적으로는 부동산을 사용하기 시작한 직후에 감가상각 조사를 하는 것이 가장 좋습니다. 이렇게 하면 현장에 나가서 점검하는 엔지니어가 그 부동산에 어떤 자산이 있는지 가장 정확하게 파악할 수 있습니다. 또한, 부동산을 사용하기 시작한 날에 감가상각 조사를 하면 세금 절약 효과를 최대한으로 누릴 수 있습니다.

보너스 감가상각(Bonus Depreciation)이란 무엇이며, 감가상각과 어떤 연관이 있나요?

보너스 감가상각은 표준 감가상각 외에 자산 가치의 추가 소각을 허용합니다. 수명이 20년 미만인 새로운 자산은 이 “보너스”의 대상이 되며, 이는 세금 절약을 크게 높여줍니다. 일자리에 대한 세금 감면법(“TCJA”)은 2017년 9월 28일 이후 운용 개시된 사용된 자산에 대해서도 보너스 감가상각을 적용할 수 있도록 허용합니다. 감가상각 분류와 관련하여 어떤 자산이 자격이 있고 이에 따라 이 강력한 인센티브의 대상이 되는지를 결정하고 문서화하는 데 사용되는 효과적인 도구입니다.

자격 있는 개선자산(Qualified Improvement Property-QIP) 이란 무엇이며, 감가상각과 어떤 연관이 있나요?

QIP는 납세자가 비주거용 건물의 내부 부분에 대한 개선을 말합니다. 건물이 처음으로 운용된 날짜 이후에 운용된 것입니다. QIP에 대한 자격이 없는 항목은 건물의 확장, 엘리베이터 또는 에스컬레이터, 또는 건물의 내부 구조적 구조로 귀속되는 지출이 될 것입니다. 2020년 CARES 법은 QIP에 15년 감가상각 기간을 할당했습니다. QIP에 20년 미만의 수명을 할당함으로써 CARES 법은 납세자에게 QIP에 대한 보너스 자격을 부여했습니다. (만약 납세자가 부동산 거래 또는 사업으로 Election(electing as a real property trade or business)한다면, QIP는 보너스 자격이 없을 것입니다).

이것은 비거주용 소유자들에게 큰 이점입니다. 왜냐하면 임차인 건설 비용 보조금을 제공하는 납세자들에게 이러한 자산의 감가상각을 가속화할 수 있는 기회를 제공하기 때문입니다.

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