2년 거주 미만의 집을 판매 하는 경우
https://www.irs.gov/ko/taxtopics/tc701
일반적으로 소유권 기준과 사용 기준을 모두 충족해야 섹션 121 공제 (소득에서 최대 $250,000이나부부 공동 신고자의 경우 최대 $500,000까지 공제) 받을 자격이 생깁니다. 일반적으로 양도 이전 5년 동안 총 2년 이상 그 주택을 소유하고 자신의 집으로 사용했다면 그 공제를 받을 자격이 있습니다. 서로 다른 2년의 기간 동안에 소유권 및 사용 기준을 충족할 수도 있습니다.
주택 판매 시 양도 소득세 부분 예외 조건
적격성 테스트를 통과하지 못한 경우에도 주택 판매로 인한 양도 소득세의 부분 제외 자격을 충족할 수 있습니다. 직장 위치 변경, 건강 문제 또는 예측할 수 없는 사건이 주택 판매의 주된 이유였을 때 부분 제외 조건을 충족할 수 있습니다.
직장 관련 이사
다음과 같은 사건이 주택 소유 및 거주 기간 동안 발생한 경우 부분 제외 조건을 충족합니다.
- 새 직장에서의 근무 위치가 기존 근무 위치보다 주택으로부터 최소 50마일 더 먼 곳으로 옮기거나 전근 갔을 경우.
- 예를 들어, 기존 근무 위치가 주택에서 15마일 떨어져 있었고, 새 근무 위치가 주택에서 65마일 떨어져 있는 경우.
- 이전에 근무 위치가 없었고 새 직장에서 최소 50마일 떨어진 곳에서 일을 시작한 경우.
- 위의 조건이 배우자, 주택 공동 소유자 또는 주택에서 거주했던 다른 사람에게 해당되는 경우.
건강 관련 이사
다음과 같은 건강 관련 사건이 주택 소유 및 거주 기간 동안 발생한 경우 부분 제외 조건을 충족합니다.
- 본인이나 가족 구성원의 질병, 질환, 부상에 대한 진단, 치료, 완화 또는 치료를 위해 이사한 경우.
- 질병, 질환, 부상을 앓고 있는 가족 구성원을 위해 의료 또는 개인적인 돌봄을 제공하기 위해 이사한 경우. 가족 구성원에는 다음이 포함됩니다:
- 부모, 조부모, 계모, 계부
- 자녀(입양 자녀, 적격 위탁 아동, 계자녀 포함), 손자녀
- 형제, 자매, 계형제, 계자매, 이복 형제, 이복 자매
- 시부모, 처부모, 시형제, 처형제, 시자매, 처자매, 사위, 며느리
- 삼촌, 이모, 조카
- 건강 문제로 인해 의사가 주거지 변경을 권고한 경우.
- 위의 조건이 배우자, 주택 공동 소유자 또는 주택에서 거주했던 다른 사람에게 해당되는 경우.
예측할 수 없는 사건
다음과 같은 사건이 주택 소유 및 거주 기간 동안 발생한 경우 부분 제외 조건을 충족합니다.
- 주택이 파괴되거나 수용된 경우.
- 자연 재해, 인위적 재해 또는 테러 행위로 인한 피해로 주택이 손실된 경우(세금 신고서에서 공제 가능한지 여부는 상관없음).
- 본인, 배우자, 주택 공동 소유자 또는 주택에서 거주했던 다른 사람에게 다음 중 하나가 해당되는 경우:
- 사망
- 이혼 또는 법적 분리, 또는 다른 배우자에게 지급할 부양비 명령을 받은 경우
- 한 번의 임신으로 두 명 이상의 자녀 출산
- 실업 수당 자격을 갖춘 경우
- 고용 상태의 변화로 인해 가계의 기본 생활비(식비, 의류비, 주거비, 의료비, 교통비, 세금, 법원 명령 지급액 및 소득 창출에 필요한 비용)를 지불할 수 없게 된 경우.
- IRS 발표 지침에 따라 예측할 수 없는 사건으로 결정된 경우.
기타 사실 및 상황
상기 표준 요구 사항에 맞지 않는 경우에도 예외에 해당될 수 있습니다. 주택 판매의 주요 이유가 직장 관련, 건강 관련, 또는 예측할 수 없는 사건임을 입증할 수 있는 경우 예외에 해당될 수 있습니다. 중요한 요소는 다음과 같습니다:
- 주택을 거주지로 소유하고 사용하는 동안 해당 상황이 발생했습니다.
- 상황이 발생한 직후 주택을 판매했습니다.
- 주택을 구입할 때 해당 상황을 합리적으로 예측할 수 없었습니다.
- 주택 유지에 있어 상당한 재정적 어려움을 겪기 시작했습니다.
- 특정 이유로 주택이 본인과 가족의 주거지로서 크게 적합하지 않게 되었습니다.
워크시트 1. 양도소득세 제외 한도 계산
자동 실격 사항이 없고 예외 사항을 모두 고려한 경우에만 이 워크시트를 사용하십시오.
A) 최대 제외 한도 자격 여부 결정
상태 | 최대 제외 한도 자격 조건 | 최대 제외 한도 | 최대 제외 한도에 자격이 없는 경우 |
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부부 공동 신고 | 두 배우자가 거주 및 재판매 요건을 충족하고 한 명 또는 두 명의 배우자가 소유 요건을 충족할 때 | $500,000 | 각 배우자가 단독으로 전체 한도에 해당하는지 여부를 결정합니다. 해당하지 않으면 부분 제외 자격이 있는지 결정합니다. |
독신, 별거 신고 | 거주, 소유, 재판매 요건을 충족할 때 | $250,000 | 부분 제외 자격이 있는지 여부를 결정합니다. |
생존 배우자 | 배우자 사망 후 2년 이내에 주택을 판매하고, 판매 시점에 재혼하지 않았으며, 본인 또는 사망한 배우자가 현재 주택 판매 날짜로부터 2년 이내에 다른 주택 판매로 제외를 받지 않았으며, 2년 소유 및 거주 요건을 충족할 때 (사망한 배우자의 소유 및 거주 기간 포함 가능) | $500,000 | 독신으로 전체 한도에 자격이 있는지 결정합니다. 해당하지 않으면 부분 제외 자격이 있는지 결정합니다. |
B) 부분 제외 자격이 있지만 최대 제외 한도에 자격이 없는 경우
부분 제외 자격이 있는 경우, 아래 섹션을 사용하여 제외 한도를 계산하십시오.
- 다음 세 기간 중 가장 짧은 기간을 결정합니다:
- 판매 5년 기간 동안 주택 거주 기간: _____
- 판매 시점까지 주택 소유 기간: _____
- 이전 주택 판매 후 제외를 받은 날짜부터 판매 시점까지의 기간(해당 시): _____
- 단계 1에서 가장 짧은 기간을 선택하고 이를 730(일 사용 시) 또는 24(월 사용 시)로 나눕니다: _____
- 단계 2의 결과에 $250,000을 곱합니다. 이것이 감소된 제외 금액입니다. 부부 공동 신고의 경우 단계 4로 이동합니다: _____
- 배우자에 대해 단계 1~3을 반복하고 두 결과를 더합니다: _____
C) 제외 한도는 $___________입니다. 이 금액을 초과하는 이익만 과세 대상이며, 일부 또는 전체를 사업 또는 임대로 사용한 경우는 제외합니다. 부분적으로 사업 또는 임대로 사용한 경우, “부분 사업 또는 임대 사용”을 참조하십시오. 전체를 사업, 임대, 휴가용 또는 기타 용도로 사용한 경우(개인 주거용 제외), “주택의 사업 또는 임대 사용”을 참조하십시오.
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의견 및 정리
미국에서 2년 거주 미만의 주택을 판매하는 경우에도 중요한 세금 및 재정적 고려사항이 있습니다. 이를 정리하면 다음과 같습니다:
1. Capital Gains Tax (자본이득세)
미국에서 주택을 2년 미만 보유한 경우, 주택 매도로 인한 이익에 대해 자본이득세(Capital Gains Tax)가 부과됩니다. 자본이득세는 주택의 보유 기간에 따라 차등 적용됩니다.
- 단기 자본이득세 (Short-term Capital Gains Tax): 주택을 1년 미만 보유하고 매도한 경우, 단기 자본이득으로 간주되며, 일반 소득세율과 동일하게 과세됩니다.
- 장기 자본이득세 (Long-term Capital Gains Tax): 주택을 1년 이상 보유했지만 2년 미만인 경우, 장기 자본이득세가 적용되며, 세율은 0%, 15%, 20%로 소득 수준에 따라 차등 적용됩니다.
2. Capital Gains Exclusion (자본이득 제외)
미국의 경우, 주택을 판매할 때 일정한 조건을 충족하면 자본이득세의 일부를 면제받을 수 있습니다. 그러나 2년 미만 보유한 주택의 경우, 이 혜택을 받을 가능성이 낮습니다.
- 조건: 주택을 매도하기 전 5년 중 최소 2년을 본인이 거주한 주택인 경우, 단독 납세자는 최대 $250,000, 부부 공동 납세자는 최대 $500,000까지 자본이득세 면제를 받을 수 있습니다.
- 다만 위에 국세청에서 제시한 가이드대로 특수한 상황이 있다면 면제를 신청할 수 도 있습니다.
3. 주택담보대출 상환
주택을 매도할 때 남아 있는 주택담보대출이 있다면 이를 상환해야 합니다. 주택 매도 금액으로 대출을 상환하고 남은 금액이 순수익이 됩니다. 주택담보대출 기관과 미리 상환 계획을 조율하는 것이 좋습니다.
4. 부동산 시장 상황
주택을 매도하려는 시점의 부동산 시장 상황도 중요한 요소입니다. 시장이 호황이라면 짧은 기간 거주 후에도 상당한 이익을 볼 수 있지만, 시장이 불황일 경우 손해를 볼 가능성이 있습니다.
5. 비용 및 수수료
주택 매도 시 발생하는 다양한 비용과 수수료도 고려해야 합니다. 여기에는 부동산 중개 수수료, 변호사 비용, 감정 비용, 클로징 비용 등이 포함됩니다.
6. 예외사항
어떤 특별한 상황에서는 2년 미만 거주하더라도 자본이득세 면제 혜택을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 직장 이동, 건강 문제, 또는 예기치 않은 상황 등으로 인해 주택을 매도해야 하는 경우입니다. 이런 경우, 부분적인 자본이득세 면제를 받을 수 있습니다.
결론
2년 미만 거주한 주택을 판매할 때는 자본이득세를 포함한 세금, 대출 상환, 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 주택 매도 전에 세무 전문가나 재정 상담가와 상담하여 최적의 전략을 마련하는 것이 중요합니다.
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