재산세 이전 혜택 Part 2

https://www.boe.ca.gov/prop19/#FAQs

기본 연도 가치 이전(Base Year Value Transfers)

새 주택 구매 후 기본 연도 가치를 이전하는 방법

집을 최근에 팔고 현재 새로운 주택을 구매하기 위해 에스크로 중입니다. 기본 연도 가치를 새 집으로 이전하려면 어떻게 해야 하나요? 에스크로를 통해 이 작업을 할 수 있나요?

• Proposition 19 기본 연도 가치 이전을 받기 위해서는 양 거래가 완료된 후 새 집에 거주하게 되면 Claim Form을 따로 제출해야 합니다. 이는 에스크로를 통해 이루어지지 않습니다.

기본 연도 가치 이전 청구서 양식은 어디서 얻나요?

• Proposition 19 기본 연도 가치 이전 청구서 양식은 새 집이 위치한 카운티의 평가사(Assessor) 사무실에서 제공 및 제출할 수 있습니다. 모든 58개 카운티 평가사 사무실의 연락처는 BOE(조세위원회) 웹사이트에서 확인할 수 있습니다.

원래 집을 팔기 전에 대체 주택을 먼저 구매하면 기본 연도 가치 이전 자격을 얻을 수 있나요?

• 한 거래가 2021년 4월 1일 이후에 이루어지고 원래 집이 대체 주택을 구매한 지 2년 이내에 판매되면 원래 집의 기본 연도 가치를 대체 주택으로 이전할 수 있습니다. 기본 연도 가치 이전은 원래 집 판매일 또는 대체 주택 구매/신축일 중 늦은 날짜를 기준으로 합니다. 대체 주택을 원래 집을 팔기 전에 구매하는 경우, 구매일과 판매일 사이의 기간 동안 대체 주택의 전체 공정 시장 가치에 따른 재산세를 납부해야 하며, 이 기간에 대한 환불은 없습니다.

2020년 6월 1일에 원래 집을 팔고 2021년 4월 1일 이후에 대체 주택을 구매하면 기본 연도 가치 이전 자격을 얻을 수 있나요?

• 대체 주택이 (1) 2021년 4월 1일 이후에 구매되었고 (2) 원래 집 판매일로부터 2년 이내에 구매되었기 때문에 (이 경우 2022년 6월 1일 이전) 타이밍 요건을 충족합니다. 다른 모든 요건을 충족하면 기본 연도 가치 이전 자격을 얻을 수 있습니다.

Proposition 60/90 조항에 따른 1회 기본 연도 가치 이전을 이미 사용한 경우 Proposition 19에 따라 기본 연도 가치를 3회 더 이전할 수 있나요?

• Proposition 19에 따라 55세 이상이거나 신체적 및 영구적 장애가 있는 주택 소유자는 Proposition 60/90 및 Proposition 110에 따라 이전된 기본 연도 가치 여부와 관계없이 3회 이전이 허용됩니다.

Proposition 19에 따라 어떤 가치의 주택으로도 기본 연도 가치를 이전할 수 있나요?

• 대체 주택이 원래 주택과 같거나 그보다 적은 가치인 경우, 원래 주택의 조정된 기본 연도 가치를 대체 주택으로 이전할 수 있습니다. 일반적으로 “같거나 적은 가치”란 다음을 의미합니다:
  • 원래 주택을 판매하기 전에 대체 주택을 구매 또는 신축한 경우, 원래 주택의 전체 현금 가치의 100% 이하
  • 원래 주택을 판매한 후 첫 해에 대체 주택을 구매 또는 신축한 경우, 원래 주택의 전체 현금 가치의 105% 이하
  • 원래 주택을 판매한 후 두 번째 해에 대체 주택을 구매 또는 신축한 경우, 원래 주택의 전체 현금 가치의 110% 이하

대체 주택의 전체 현금 가치가 원래 주택의 조정된 전체 현금 가치보다 큰 경우, 원래 주택의 기본 연도 가치는 대체 주택으로 이전될 수 있지만 조정된 전체 현금 가치를 초과하는 금액은 추가됩니다. 따라서 대체 주택의 새로운 과세 가치는 조정된 기본 연도 가치와 원래 주택과 대체 주택의 전체 현금 가치 차액의 합이 됩니다.

예를 들어, 원래 주택이 40만 달러의 전체 현금 가치와 10만 달러의 기본 연도 가치를 가지고 판매되었다고 가정합니다. 판매 후 첫 해에 60만 달러의 전체 현금 가치를 가진 대체 주택이 구매된 경우, 원래 주택의 조정된 전체 현금 가치는 40만 달러 x 105% = 42만 달러입니다. 대체 주택의 전체 현금 가치(60만 달러)와 원래 주택의 조정된 전체 현금 가치(42만 달러) 차액이 기본 연도 가치에 추가됩니다(60만 달러 – 42만 달러 = 18만 달러 + 10만 달러 = 28만 달러). 따라서 대체 주택의 과세 가치는 28만 달러가 됩니다.

다음은 간단하게 계산을 해볼수 있는 사이트 링크 입니다. 대략적인 차이를 확인해 볼 수가 있습니다. 물론 실제 결과는 다를 수 있음을 인지 하시기 바랍니다

Proposition 19 Primary Residence Transfer Calculator

2년 미만 거주한 집을 팔고 다른 집을 구매하려고 합니다. Proposition 19 기본 연도 가치 이전을 위해 원래 집에 거주해야 하는 최소 기간이 있나요?

• Proposition 19 기본 연도 가치 이전의 요건 중 하나는 원래 집이 판매 시점 또는 대체 주택 구매 후 2년 이내에 주택 소유자 또는 장애인 면세 대상이어야 한다는 것입니다. “자격이 있는”은 주택 소유자가 집을 주 거주지로 소유하고 거주해야 한다는 것을 의미합니다. 따라서 원래 집을 판매하기 전 거주 기간에 대한 명확한 기간은 없으며, 판매 시점에 원래 집이 주요 거주지여서 주택 소유자 또는 장애인 면세 대상이 되는 것이 요구됩니다.

Proposition 19는 2020년에 발생한 재해에도 소급 적용되나요?

• Proposition 19는 2021년 4월 1일 이후에 효력이 발생하며, 원래 집이 피해 상태로 판매된 후 2년 이내에 대체 주택이 구매 또는 신축되어야 합니다. Proposition 19에 따른 기본 연도 가치 이전은 재해 발생 날짜와는 무관합니다.

55세 이상으로 집을 팔고 다른 집을 구매하려고 합니다. 그러나 다른 집을 구매하기 위해 자녀가 대체 주택의 소유권에 포함되어야 합니다. 대체 주택의 단독 소유자가 아니어도 기본 연도 가치를 이전할 수 있나요?

• 원래 주택의 소유자였고 판매 시점 또는 대체 주택 구매 후 2년 이내에 주요 거주지로 사용했다면, 기본 연도 가치를 이전할 자격이 있습니다. 법은 청구인이 대체 주택의 단독 소유자일 필요가 없다고 규정하고 있습니다. 따라서 모든 공동 소유자가 대체 주택을 함께 구매하고 구매자 중 하나인 경우, 자녀가 대체 주택의 소유권에 포함되어도 Proposition 19 기본 연도 가치 이전 자격에는 영향을 미치지 않습니다. 부분적인 소유권을 가지고 있어도 기본 연도 가치를 전체 대체 주택으로 이전할 수 있습니다.

아버지의 집으로 이사하여 그를 돌보고 있습니다. 2021년 6월 15일에 아버지가 사망하신 후 이 집을 상속받아 가족 주택으로 이전할 자격이 있습니다. 이 집은 제 주요 거주지입니다. 55세 이상입니다. 이 상속받은 집을 팔고 다른 집을 사서 세금 기반을 이전할 수 있나요?

• 상속받은 주택은 기본 연도 가치 이전을 위한 원래 주택으로 간주될 수 있으며, 주요 거주지로 사용하고 소유하는 경우 가능합니다. 모든 요건을 충족하면 상속받은 가족 주택의 기본 연도 가치를 대체 주택으로 이전할 수 있습니다.

기본 연도 가치 이전 자격을 얻으려면 주택 소유자가 (1) 55세 이상이면서 (2) 장애인이면서 (3) 재해 피해자이어야 하나요?

• Proposition 19에 따라 주택 소유자는 세 가지 범주 중 하나에 해당하면 기본 연도 가치 이전 자격을 얻을 수 있습니다. 세 가지 범주 모두를 충족할 필요는 없지만, 원래 재산을 판매한 날짜에 최소 하나의 자격을 충족해야 합니다.