임대 소득과 비용 – 미국 세법의 이해

부동산을 임대하는 경우, 법인이나 파트너쉽을 따로 세우지 않는 경우라면 개인이나 가정의 소유자가 소유한 부동산을 임대하여 수익과 비용을 보고하게 됩니다. 이러한 경우에는 일반적으로 1040 양식의 Schedule E를 사용하여 임대 수익과 비용을 보고합니다.

일반적으로 부동산을 Land(땅)과 Building(건물)으로 나누어 건물에 대한 감가상각 등의 비용을 포함하여 임대 비용을 계산합니다.

임대 활동과 관련된 손실이 발생하는 경우, 이 손실은 일반적으로 Passive Loss로 간주되어 부동산을 처분하거나 임대 수익이 발생할 때 이를 차감합니다.

특정 경우에는 소득 한도에 따라 일반 소득을 차감할 수도 있고, 활동의 종류에 따라 Schedule E 양식 대신 Schedule C(개인 사업자 소득 보고) 양식을 사용하여 보고할 수도 있습니다.

이러한 것들은 일반적인 가이드라인이며, 실제로 국세청이 제공하는 임대 소득에 대한 기본 가이드라인에 따라 상세한 보고 방법이 달라질 수 있습니다.

그렇다면 국세청에서 제시하는 임대 기본 가이드라인입니다.

https://www.irs.gov/taxtopics/tc414

주제 414 -임대 소득 및 비용

부동산이나 개인 재산의 사용에 대하여 받은 현금이나 재산, 서비스의 공정 시가는 임대 소득으로서 과세 대상입니다. 일반적으로 자산 임대에 들어간 비용은 임대 소득에서 공제할 수 있습니다.

부동산 임대

일반적으로 부동산 임대료와 관련있는 소득 및 비용을 신고하는데 스케줄 E (양식 1040), 보충 소득 및 손실(영어)을 사용할 수 있습니다.
만약 입주자의 편의를 우선으로 하는 상당한 서비스(Substantial Service)를 제공하는 경우, 그 소득 및 비용은 스케줄 C, (양식 1040) 사업 이익 또는 손실 (단독 소유주)에서 신고합니다.

동산 임대

동산 임대와 관련된 소득 및 비용의 경우 귀하가 동산 임대업에 종사하고 있을 경우에는 스케줄 C, (양식 1040)(영어)PDF을 통해 신고합니다.
동산 임대업에 종사하지 않을 경우에는 스케줄1 (양식 1040), 추가 소득 및 소득 조정(영어)PDF에서 소득은 라인 8l, 비용은 라인 24b를 이용하여 신고합니다.

임대 소득

대부분의 개인은 현금위주 회계방식으로 운영하는 데, 이는 실제로 혹은 건설적으로 소득을 받았을 때 그것을 임대 소득으로 간주하고 비용은 지불 할 때 공제한다는 의미입니다. 임대 소득의 예를 들면 다음과 같습니다:

임대계약 해지 수수료 – 입주자가 임대 취소를 위해 돈을 지불한다면, 그 돈은 또한 임대 소득이므로 받은 연도에 신고합니다.
선수임대료 – 모든 사전 지불된 임대료는 일반적으로 해당 기간이나 사용하는 회계 방법에 관계 없이 그것을 받은 연도의 소득에 포함시킵니다.
입주자가 지불한 비용 – 입주자가 귀하의 비용을 지불하면, 그 지불은 임대 소득입니다. 공제 비용으로 간주되는 비용도 공제할 수 있습니다.
보증금 – 보증금을 전세가 끝났을 때 입주자에게 반환할 가능성이 있다면 소득에 포함시키지 마십시오. 입주자가 부동산을 조기에 비우는 등의 이유로 임대 약정을 위반하여 귀하가 보증금의 일부나 전부를 가질 경우 그 금액은 해당 연도의 소득에 포함시킵니다. 입주자가 부동산을 훼손하여 귀하가 수리를 이유로 보증금의 일부나 전부를 가질 경우, 수리비를 비용으로 공제하는 방식을 채택하고 있다면 해당 금액을 그 해의 비용에 포함시킵니다. 수리비를 비용으로 공제하지 않는 방식을 채택하고 있을 경우 보증금을 수리 비용에 충당하는 한도 내에서는 해당 금액을 소득에 포함시키지 마십시오. 보증금이 입주자의 마지막 달 임대료로 사용되는 경우, 그 돈을 지난 달의 임대료로 적용하지 말고 받았을 때 소득으로 포함시켜야 하는 선불 임대료로 간주합니다.

임대 비용

귀하가 총 임대 소득에서 공제할 수 있는 비용의 예는 다음과 같습니다:

감가상각 – 자산의 소모, 마모 (노후화 포함)에 대한 충당금입니다. 임대 재산의 감가상각은 서비스에 사용할 때부터 시작됩니다. 임대 재산을 처음 서비스로 사용하는 연도부터 시작하여 그리고 개선하거나 가구를 추가하는 연도부터 시작하여, 양식 4562, 유형 및 무형자산 감가상각(영어)을 사용하여, 원래의 취득 원가와 개선 비용의 일부나 전부를 복구할 수 있습니다.
수리 비용 – 재산의 가치를 증가시키지 못하지만 그 재산의 작동 상태를 양호하게 유지시키는데 지출된 비용입니다.
운영 비용 – 종업원 임금이나 서비스를 제공한 독립적 계약자 (예; 관리인, 회계 장부 담당자, 회계사, 변호인)에게 주는 비용과 같은 임대 재산 운용에 필수적인 기타 비용입니다.

비고: 귀하가 세이프하버 요구사항에 모두 적격하다면 적격 임대 비용에 추가적으로 귀하의 적격 사업 소득 (qualified business income – QBI)의 20%를 추가적으로 비용공제 받을 자격이 있을수 도 있습니다; 국세절차 2019-38(영어) 및 세금감면및일자리법안, 프로비젼 11011섹션 199A- 적격 사업 소득 비용공제(영어)를 참조하십시오.

만약 귀하가 현금 지급 기준 회계 납세자라면, 미수 임대료는 귀하가 이전에 소득에 포함하지 않기 때문에 비용으로 공제 받을 수 없습니다. 재료비와 같은 수리 비용도 대개 공제 가능합니다. 수리와 개선에 대한 설명 및 대부분의 임대 자산의 감가상각에 관한 정보는 정보는 간행물 527, 주거용 임대 재산 (별장 임대 포함)(영어)을 참조하십시오. 감가상각에 관한 자세한 내용은 간행물 946, 자산 감가상각 방법(영어)을 참고하십시오.

개인적 사용

일차 거주지나 휴가용으로도 사용하는 부동산의 대여에 관한 특별 규정이 있습니다. 이러한 임대 또는 공정 시가 기간의 금액에 의한 임대 소득에 관한 정보는 주제 415를 참조하십시오.

제한 사항

임대용 재산을 주거용으로 사용하지 않고 이익을 위하여 임대하는 경우, 공제 가능한 임대 비용이 일정한 한도에 적용되는 총 임대 소득보다 더 많을 수 있습니다. 이러한 한도에 관한 정보는 간행물925, 수동적 활동 및 손실 위험 규칙(영어), 및 주제 425를 참조하십시오.

순 투자 소득세(Net Investment Income Tax)

임대 수익이 큰 경우 순 투자 소득세 (NIIT)가 적용될 수 있습니다. 자세한 내용은 주제 559를 참조하십시오.

임대 활동의 성격에 따른 세법 적용에 알아보겠습니다.

임대 활동(Rental Activity)과 PASSIVE (수동적) 활동 규제

1. 임대 활동의 정의:

임대 활동은 소비자에 의해 유형성 재산(부동산 또는 개인 재산)이 사용되거나 소비자의 사용을 위해 보유될 때 발생하며, 활동에서 얻는 총 수익(또는 예상 수익)이 주로 재산 사용료로 지불된 금액을 나타낼 때 발생합니다.
재산 사용이 임대, 서비스 계약 또는 기타 형태의 계약에 의해 이루어졌는지 여부는 중요하지 않습니다.

2. 제외 사항:

다음 중 하나에 해당하는 경우 활동은 임대 활동이 아닙니다.
- 재산의 평균 사용 기간이 7일 이하인 경우.
- 재산의 평균 사용 기간이 30일 이하이며 임대 기간 중 중요한 개인 서비스가 제공된 경우.
- 대여 재산을 사용자에게 제공하기 위해 비정상적으로 개인 서비스를 제공한 경우.
- 임대가 비임대 활동의 부수적인 요소인 경우.

3. 특별 $25,000 용인:

만약 당신 또는 당신의 배우자가 패시브 임대 부동산 활동에 적극적으로 참여했다면, 허용되지 않는 패시브 활동 손실의 금액이 감소되어 최대 $25,000까지 비패시브 소득에서 손실을 공제할 수 있습니다.
이 특별 용인은 일반적으로 패시브 활동 손실을 허용하지 않는 일반 규칙의 예외입니다.

4. 활동적 참여(Active Participant):

활동적 참여는 필요한 관여의 정도를 측정하는 것으로, 핵심 참여와는 다릅니다. 활동적 참여는 핵심 참여보다 덜 엄격한 기준입니다. 관리 결정을 실질적이고 진정한 의미에서 내린다면 활동적 참여로 간주될 수 있습니다.
개인만이 부동산 활동에 활동적으로 참여할 수 있습니다.

5. 최대 특별 용인의 단계적 제한:

최대 특별 용인의 금액은 수정된 조정 총 소득이 특정 금액을 초과할 경우 감소합니다.
특별 용인은 일반적으로 수정된 조정 총 소득이 특정 금액을 초과하면 $0이 될 때까지 감소됩니다.

6. 예시:

2022년에 당신이 세금 신고자로, 급여 $70,000, 제한 파트너십에서의 소득 $15,000, 패시브 판매 손실 $26,000 등을 가졌다고 가정합시다. 특별 용인은 $15,000까지 감소되며, 이 금액은 비패시브 소득에서 손실을 공제하는 데 사용될 수 있습니다.

7. 제한 규칙의 예외:

패시브 활동 손실에 대한 일부 예외가 있으며, 같은 세금 연도에 여러 예외가 적용되는 경우 순서대로 적용되어야 합니다.
- 패시브 활동 손실.
- 재활 및 저소득 주택 크레딧 외의 크레딧에 속한 일부 패시브 활동 크레딧.
- 재활 크레딧에 속한 일부 패시브 활동 크레딧.
- 저소득 주택 크레딧에 속한 일부 패시브 활동 크레딧.

8. 결론: 임대 활동과 패시브 활동 규제는 소득, 활동의 성격, 손실 등에 대한 복잡한 규정을 제공합니다. 이러한 규제를 이해하고 올바르게 적용하기 위해서는 국세청의 지침을 따르고 세무 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다.

Active Participation- 적극적 임대 활동

패시브 활동이 아닌 활동

상업 활동 및 무역 활동:
- 세전 기간 동안 실질적(Active Participant)으로 참여한 상업 활동은 패시브 활동이 아닙니다.
유가증권의 효과:
- 직접 또는 제한 책임을 제한하지 않는 엔터티를 통해 보유한 유가증권의 작업 이해는 패시브 활동이 아닙니다. 세금 기간 동안 책임이 제한된 경우 (예: 연간 중에 종합 파트너 관심을 제한 파트너 관심으로 전환한 경우) 연간 유무익의 일부는 패시브 활동 총 소득 및 패시브 활동 공제로 처리될 수 있습니다. 임시 규정 섹션 1.469-1T(e)(4)(ii) 참조.
주거용 주택 임대:
- 주거용 주택을 임대하면서 연간 중 개인 목적으로 사용한 날 수 중 14일 또는 해당 연도 동안 주택이 공정 임대료로 임대 된 날 수의 10%를 초과한 경우 패시브 활동이 아닙니다.
개인 재산 거래 활동:
- 개인 재산 거래 활동은 해당 활동에 이해를 가진 자에게 대한 거래 활동이 아닙니다. 임시 규정 섹션 1.469-1T(e)(6) 참조.
부동산 전문가로서의 부동산 임대 활동:
- 부동산 전문가로서 실질적으로 참여한 임대 부동산 활동은 패시브 활동이 아닙니다.

참고: 이러한 활동에서의 소득 및 손실은 패시브 활동이 아니므로 양식 8582에 기입하지 않으며, 보통 사용하는 양식이나 일정에 기입하시기 바랍니다.

실질적 참여(Material Participation)

Material Participation 테스트는 다음과 같습니다.
1. 활동에 500시간 이상 참여: 세금 연도 동안 해당 활동에 500시간 이상 참여한 경우.
2. 모든 참여자 중 실질적 참여의 대부분: 세금 연도 동안 해당 활동에 참여한 모든 참여자 중 대부분의 참여가 당신의 것인 경우.
3. 활동에 100시간 이상 참여 및 다른 참여자들과 유사한 수준의 참여: 세금 연도 동안 해당 활동에 100시간 이상 참여하고, 다른 참여자들과 유사한 수준으로 참여한 경우.
4. 중요한 참여 활동 및 해당 활동에 500시간 이상 참여: 중요한 참여 활동이라는 것이 있으며, 해당 활동에 500시간 이상 참여한 경우. 중요한 참여 활동은 세금 연도 동안 해당 활동에 100시간 이상 참여하되, 이전의 실질적 참여 테스트 중 어느 하나에 해당하지 않는 활동을 의미합니다.
그 밖에도 다양한 테스트 및 규정이 포함되어 있습니다. 특히, 5번 테스트는 직전 10년 중 5년 동안 활동에 실질적으로 참여한 경우, 그리고 7번 테스트는 사회보장세, 실업보험 등과 관련된 특정 분야에서 3년 동안 개인 서비스 활동에 실질적으로 참여한 경우를 다룹니다.한편, 부부의 참여와 관련된 내용, 참여의 증명 방법, 유한 파트너 및 특정 기업 형태에 대한 규정 등이 뒤이어 나오며, 부동산 전문가로서의 자격에 대한 설명과 관련된 내용도 제공됩니다.이러한 규정과 테스트는 비즈니스 소유자들이 어떤 활동이 세금적으로 실질적 참여로 간주되는지를 평가하는 데 도움이 되며, 자세한 사항은 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.