한국 부동산 소유시 세금보고 고려사항

이민자로서 한국에 재산이 있거나, 혹은 부모님으로 부터 유산 상속을 받아 부동산을 소유하고 있는 경우를 종종 볼 수가 있습니다.

이때 한국 부동산을 소유하기 때문에 미국 납세자로서 보고해야 하는 의무가 생기는지도 더불어 궁금해 하시는 분들이 많습니다.

오늘은 부동산을 월세로 혹은 전세로 주는 경우 2가지에 한정해 한번 살펴 볼까 합니다.

전세

1. 미국 세법상 전세의 해석

아시다 시피 전세는 미국에는 없는 개념입니다. 이에 따라 전문가들도 다르게 해석할 여지가 많습니다. 소득으로 보고해야 한다, 디파짓이므로 보고를 안해도 된다, 등의 여러의견으로 갈는 것으로 알고 있습니다. 저 역시도 어떤것이 맞다고 확신할 수는 없습니다만 그래도 최소한 국세청 지침에 나온대로 이정도는 보고를 해야 하고 혹시 모를 문제가 생길 경우에 대처할수 있지 않을까 하는 생각으로 시작하려 합니다.

전세는 일반적인 월세 임대와 다르게, 보증금(전세금)을 일시불로 지급하고 거주하는 형태입니다. 전세 부동산을 소유한 미국 납세자는 두 가지 중요한 요소를 고려해야 합니다.

1) 전세보증금의 과세 여부

한국에서는 전세보증금을 임대인의 소득으로 간주하지 않으며, 반환해야 하는 부채로 취급합니다.
하지만 미국 세법에서는 전세보증금을 이자 수익(imputed interest) 으로 간주할 가능성이 있습니다.
즉, 전세금을 무이자로 받았더라도 미국 세법상 가상의 이자 소득(imputed interest income)을 인정할 수 있음

IRS 적용 가능 조항:

Internal Revenue Code (IRC) Section 7872: 무이자 또는 저이자 차입금의 경우, 일정 이자 소득을 간주하여 과세 가능
실제 이자가 없는 경우라도 IRS가 적정 시장 이자(Applicable Federal Rate, AFR)를 적용하여 과세할 수 있음

예시

한국에서 전세로 10억 원(약 $750,000) 보증금을 받았다면,
IRS는 이 보증금을 무이자 대출로 보고, AFR에 따른 가상의 이자 소득을 계산하여 과세할 수 있습니다.
예를 들어 AFR이 4%라면, 매년 $30,000(4% × $750,000) 가 이자 소득으로 간주될 가능성이 있음

해결 방법

미국 세법상 인정되는 적정 이자율(AFR) 이상의 이자를 실제로 받으면, 이를 이자 소득으로 신고하면 됨
만약 전세금을 무이자로 받았다면, IRS가 가상의 이자 소득을 과세할 가능성이 발생함

2) 전세 부동산의 세금 보고 의무

전세 부동산을 보유하면 보증금으로 인해 FBAR(FinCEN 114) 및 FATCA(Form 8938) 신고 의무가 발생할 수 있습니다. 대부분 전세 보증금을 그대로 갖고 계시는 분은 없을테니까요. 새로운 부동산에 투자 할수도 주식에 투자할 수도 있습니다.

FBAR (FinCEN 114) 신고 요건

해외 금융 계좌 잔액이 연중 어느 날이라도 $10,000 초과 시 신고 필수
한국에서 전세금을 받은 경우, 해당 금액이 은행 계좌에 있다면 FBAR 신고 대상

FATCA (Form 8938) 신고 요건

미국 거주자가 $50,000(싱글) 또는 $100,000(부부 공동 신고) 이상 해외 자산 보유 시 신고
전세보증금은 직접적인 금융자산이 아니지만, 부동산 관련 계약으로 간주될 가능성 있음

예시

한국에서 10억 원 전세를 받았다면, 해당 금액이 은행 계좌에 있다면 FBAR 및 FATCA 신고 대상
만약 미국 납세자가 전세보증금을 받았지만 은행에 예치하지 않고 사용했다면, 신고 대상 여부가 복잡해질 수 있음. 어디에 어떻게 사용했는지 여부에 따라 판단 필요 할 것입니다.

해결 방법

한국 은행 계좌 잔고가 $10,000 이상이면 FBAR 신고 필요
FATCA 신고 기준을 초과하는 경우, Form 8938 제출 고려

2. 한국에서 전세 부동산 매각 시 미국 세금 영향

전세 부동산을 매각하면 미국에서 양도소득세(capital gains tax) 신고 의무가 발생합니다.

양도소득세 (Capital Gains Tax) 계산

취득가(구입 가격)와 매각가(판매 가격)의 차이를 기준으로 계산
한국에서 납부한 양도소득세는 Foreign Tax Credit (Form 1116)으로 공제 가능

예시

한국에서 10년 전 10억 원에 산 부동산을 15억 원에 매각
한국에서 양도소득세를 납부했더라도, 미국에서도 양도차익에 대한 보고 필요
장기 보유(1년 이상) 시 최대 20%의 장기 양도소득세율 적용

주의할 점

한국에서는 1가구 1주택 비과세 혜택이 있을 수 있지만, 미국에서는 해당 비과세 혜택이 적용되지 않음
단, 거주용(primary residence) 요건을 충족하면 $250,000(싱글) / $500,000(부부 공동 신고)까지 양도세 면제 가능

해결 방법

한국에서 납부한 세금을 Foreign Tax Credit (Form 1116)으로 공제하여 이중과세 방지
미국 세법상 적절한 세금 신고 필요

3. 결론 및 요약

미국 납세자가 전세 부동산을 소유할 때 고려할 사항

항목	내용
전세보증금의 과세 여부	IRS가 가상의 이자 소득(imputed interest) 을 과세할 가능성이 있음
FBAR 신고 의무	전세보증금이 은행 계좌에 있을 경우, $10,000 초과 시 신고 필요
FATCA (Form 8938) 신고	해외 금융 자산 기준 초과 시 신고 필요 (싱글 $50,000 / 부부 $100,000)
전세 부동산 매각 시 양도소득세	한국에서 양도세를 납부해도 미국에서도 보고 및 과세됨
Foreign Tax Credit 활용	한국에서 납부한 세금을 Form 1116으로 공제 가능

추천 조치

전세보증금 관련 IRS의 imputed interest 과세 여부 확인
FBAR 및 FATCA 신고 요건 충족 여부 검토
전세 부동산을 매각할 경우, 미국에서 추가 세금 보고 필요
한국에서 납부한 세금을 Foreign Tax Credit으로 공제하여 이중과세 방지

특히, IRS가 전세보증금을 무이자 대출로 간주할 가능성이 있으므로, 최소한 imputed interest 소득을 계산하여 신고하는 것이 하나의 방법일 수 있습니다.

물론 전세자금에 대해 그 자체를 보고를 하지 않는 경우를 흔히 보게 됩니다. 많은 경우 그냥 그렇게 넘어가거나 문제가 없는 경우가 대부분이니까요. 다만 IRS는 미납세자의 전세계 수입에 대해 과세 권한이 있으며 이에 따라 보고를 요구합니다. 그리고 전문가로서 조언할때에는 결국 문제가 생겼을때 문제가 없이 준비하도록 조언하는 것이 맞다고 생각합니다. 또한 전세자금을 나중에 미국으로 갖고 오려고 할때에도 문제가 발생할 수 있는 여지가 남아 있게되므로 신중하게 접근 하시기 바랍니다. 다만, 현실적으로 이런 방식 혹은 다른 방식으로 보고 하시는 분들도 계시고, 아예 무시하시는 경우도 있습니다. 하지만 책임은 본인에게 있다는 사실은 인지 하셔야 합니다.

월세

1. 월세 소득에 대한 과세

미국 납세자가 한국에서 부동산을 임대하여 월세를 받을 경우, 해당 월세 수입은 미국 세법상 과세 대상입니다.

월세 소득 보고 방법

월세로 받은 금액은 미국 연방 세금 신고 시 Schedule E (Form 1040)에 보고
임대 부동산 관련 비용(예: 유지보수 비용, 재산세, 보험료, 감가상각 등)은 세금 공제 가능

예시

한국에서 매월 200만 원($1,500 상당)의 월세를 받는 경우, 해당 금액을 Schedule E에 임대 소득으로 보고
임대 관련 비용(예: 관리비, 수리비, 재산세 등)이 있다면, 이를 공제하여 순 임대 소득(net rental income) 계산

주의할 점

한국에서 원천징수된 세금이 있다면, 미국 세금 신고 시 Foreign Tax Credit (Form 1116)으로 공제 가능
한국 원화(KRW)로 임대 소득을 받았다면, 환율 적용하여 USD로 환산 후 신고 필요

2. 감가상각 (Depreciation) 의무

미국 세법에서는 해외 부동산도 감가상각을 해야 합니다.

해외 부동산 감가상각 규칙

해외 주거용 임대 부동산은 27.5년 정액법(Straight-Line Method)으로 감가상각
토지 가치는 감가상각 대상이 아니며, 건물 가액만 감가상각 가능

예시

한국에서 10억 원에 구매한 아파트를 임대 중이라고 가정
토지 가치를 4억 원, 건물 가치를 6억 원으로 계산하면, 감가상각 대상은 6억 원
6억 원 ÷ 27.5년 ≈ 매년 약 2,180만 원 ($16,000) 감가상각 공제 가능
상업용 건물인 경우 다른 룰 적용.

3. 한국에서 납부한 세금의 공제 (Foreign Tax Credit vs. Deduction)

한국에서는 임대 소득에 대해 종합소득세를 납부해야 합니다. 이 경우, 미국 세금 신고 시 Foreign Tax Credit (Form 1116) 또는 세금 공제를 받을 수 있습니다.

Foreign Tax Credit (Form 1116) 활용

한국에서 납부한 세금을 미국에서 외국납부세액공제(FTC)로 활용 가능
미국에서 납부할 세금보다 한국에서 낸 세금이 많다면, 초과 세액을 다음 연도로 이월 가능 (Carryforward up to 10 years)

예시

한국에서 월세로 연간 2,400만 원($18,000)을 벌고, 한국 정부에 종합소득세 $3,000을 납부
미국에서 이에 대한 세금이 $4,000이라면, $3,000을 Foreign Tax Credit으로 공제 가능
따라서, 미국에서는 추가로 $1,000만 세금 납부하면 됨

주의할 점

Foreign Tax Credit이 아닌 Itemized Deduction으로 공제할 수도 있지만, 대부분 FTC가 더 유리
미국에서는 소득세와 별도로 Net Investment Income Tax (NIIT, 3.8%)가 추가될 수 있음

4. FBAR 및 FATCA 신고 의무

미국 납세자는 해외 금융 자산에 대해 FBAR 및 FATCA 신고 의무가 발생할 수 있습니다.

FBAR 신고 (FinCEN Form 114)

해외 은행 계좌(예: 한국 은행 계좌)에 보유한 금액이 연중 어느 날이라도 $10,000 초과 시 신고 필수

FATCA 신고 (Form 8938)

싱글 $50,000 / 부부 공동 신고 시 $100,000 초과 시 FATCA 신고 필요

전세와 차이점

전세는 보증금 자체가 FBAR 신고 대상이 될 수 있지만,
월세는 임대 소득이 발생하는 계좌 잔고가 $10,000을 초과할 경우 신고 대상이 될 가능성이 있음

주의할 점

한국 은행 계좌에서 임대 소득을 관리하고 있다면, FBAR 및 FATCA 신고 필요 여부 검토 필수

5. 월세 부동산 매각 시 세금 영향

한국에서 부동산을 매각하면 미국에서도 양도소득세(capital gains tax) 신고 의무가 있습니다.

미국에서의 양도소득세 계산 방법

매각가에서 취득가 및 취득 후 발생한 비용(예: 중개수수료, 양도세 등)을 공제하여 양도차익 계산
보유 기간이 1년 이상이면 장기 양도소득세율 (0%, 15%, 20%) 적용

예시

한국에서 10년 전 10억 원에 구매한 부동산을 15억 원에 매각
한국에서 양도소득세를 납부했더라도, 미국에서도 추가 보고 필요
장기 보유(1년 이상) 시 미국 양도세율 15~20% 적용

주의할 점

한국에서는 1가구 1주택 비과세 혜택이 가능하지만, 미국에서는 비과세 혜택이 적용되지 않을 수 있음
단, 거주용(primary residence) 요건을 충족하면 $250,000(싱글) / $500,000(부부 공동 신고)까지 양도세 면제 가능

Foreign Tax Credit 활용

한국에서 납부한 양도소득세를 Form 1116을 통해 미국 세금에서 공제 가능

6. 결론 및 요약

미국 납세자가 한국에서 월세 부동산을 소유할 때 고려할 사항

항목	내용
월세 소득 과세 여부	미국 세법상 임대 소득(Schedule E)으로 보고 필수
감가상각 (Depreciation)	해외 주거용 임대 부동산은 27.5년 정액법 적용
한국에서 납부한 세금	Foreign Tax Credit (Form 1116)으로 공제 가능
FBAR 및 FATCA 신고	한국 은행 계좌 잔액이 기준 초과 시 FBAR 및 FATCA 신고 필요
부동산 매각 시 양도세	한국에서 납부해도 미국에서도 양도차익 보고 필요